Kira Tespit Davası Nedir? Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Dava Süreci

Kira bedelinin taraflar arasında anlaşma yoluyla belirlenemediği durumlarda, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi gündeme gelebilir. Kira tespit davası; özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, mevcut kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davalardan biridir.

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda Türk Borçlar Kanunu'nda özel düzenlemeler bulunmaktadır. Davanın ne zaman açılabileceği, belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ve kira bedelinin hangi ölçütlere göre belirleneceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılır.

Taraflar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kanunda öngörülen şartların bulunması halinde mahkemeden kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.

Kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca mevcut kira bedelinin ne kadar artırılacağı değil; kira ilişkisinin süresi, taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri ve somut olayın diğer özellikleri de önem taşıyabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasının açılabilmesi için her kira ilişkisinde aynı şartların bulunması gerekmez.

Özellikle kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması, kira bedelinin belirlenmesi bakımından önem taşır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir.

Bu durumda kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir.

Beş Yıllık Sürenin Kira Tespit Davasına Etkisi

Kira ilişkisinin beş yılı aşması, kira bedelinin belirlenmesi bakımından önemli bir hukuki sonuç doğurur.

Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca kanuni artış oranının uygulanmasıyla yetinilmesi söz konusu olmayabilir. Mahkeme tarafından taşınmazın emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği ve diğer somut koşullar değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu ve yeni kira döneminin ne zaman başladığı, kira tespit davalarında dikkatle incelenmesi gereken konular arasındadır.

Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesi sırasında somut olayın özellikleri değerlendirilir.

Özellikle;

• Kiralanan taşınmazın konumu,

• Taşınmazın niteliği ve kullanım amacı,

• Fiziki özellikleri,

• Mevcut kira bedeli,

• Emsal taşınmazların kira bedelleri,

• Kira ilişkisinin süresi,

• Taşınmazın mevcut durumu

gibi unsurlar önem taşıyabilir.

Mahkeme tarafından yapılacak değerlendirmede bilirkişi incelemesine de başvurulabilir. Emsal kira bedellerinin doğru şekilde ortaya konulması ve taşınmazın özelliklerinin somutlaştırılması, kira bedelinin belirlenmesi bakımından önemlidir.

Kira Tespit Davasında İhtarname Gerekli Midir?

Kira tespit davalarında ihtarname konusu, talep edilen kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanmasının istendiği bakımından önem taşıyabilir.

Özellikle yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi talep ediliyorsa, dava açma zamanı ve karşı tarafa yapılan bildirimlerin içeriği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yenilenen kira dönemleri ve yapılmış bildirimler birlikte incelenmelidir.

Kira tespiti istenen dönemin doğru bir şekilde ifade edilebilmesi için ihtarname gönderilme tarihi önem arz etmektedir. Konuya ilişkin Yargıtay kararında: "...Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir..." Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından, kanunda öngörülen kapsam dahilinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir uyuşmazlıkta dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanıp tamamlanmayacağı değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk sürecinde tarafların kira bedeli konusunda anlaşması halinde uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamaması halinde ise gerekli şartların bulunması durumunda dava yoluna başvurulabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme

Kira tespit davaları, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklardandır.

Ancak görev ve yetki değerlendirmesi yapılırken somut olayın özellikleri ile kira ilişkisinin niteliği ayrıca incelenmelidir.

Kira Tespit Davasında Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Kira tespit davalarında yalnızca mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki farkın hesaplanması yeterli değildir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira ilişkisinin süresi, yeni kira döneminin başlangıcı, taraflar arasındaki yazışmalar, emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle beş yıllık sürenin dolduğu durumlarda, kira bedelinin hangi kriterlere göre belirleneceği ve belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı hukuki açıdan önem taşır.

Çankaya Kira Tespit Davası Avukatı

Çankaya'da bulunan konut ve işyerlerine ilişkin kira uyuşmazlıklarında kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davası, kira alacakları ve tahliye süreçleri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Av. Şerefnur Öksüzler, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sözleşmenin incelenmesi, arabuluculuk süreci ve dava aşamalarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Kira uyuşmazlıkları hakkında genel bilgi için [Kira Hukuku] başlıklı yazımızı da inceleyebilirsiniz.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlığınız bulunuyorsa, dava açılmadan önce kira sözleşmenizin ve mevcut kira ilişkisinin hukuki açıdan değerlendirilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi kapsamında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira tespit davasının açılma zamanı ve belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, kira sözleşmesinin süresi ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Özellikle beş yıllık sürenin dolup dolmadığı önem taşır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Beş yıllık sürenin dolup dolmaması, kira bedelinin hangi kriterlere göre belirlenebileceği bakımından önemlidir. Bu nedenle her somut olayda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri ayrıca incelenmelidir.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunun öngördüğü kapsam dahilinde dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından bilirkişi incelemesine başvurulabilir. Özellikle emsal kira bedellerinin ve taşınmazın özelliklerinin değerlendirilmesi bakımından bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.