10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 10 Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye Şartları

Bir taşınmazda uzun yıllardır oturan kiracının tahliye edilmesi, ev sahiplerinin kira hukukunda en sık araştırdığı konulardan biridir. Özellikle kira ilişkisinin 10 yılı aşması, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirip erdiremeyeceği sorusunu gündeme getirir.

Ancak 10 yıllık kiracı tahliyesi, yalnızca kiracının taşınmazda 10 yılını doldurmuş olmasına bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu'nda belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklı kurallar bulunmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmeler bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde düzenlenen on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması ve fesih bildiriminin yasal süresinde yapılması gerekir.

Bu yazıda 10 yıllık kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceğini, bildirim sürelerini ve tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken hususları ele alıyoruz.

10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet. Ancak kiracının 10 yıldır aynı taşınmazda oturması, tek başına kiraya verene doğrudan tahliye hakkı vermez.

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesini yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sona erdiremez. Bununla birlikte, kanunda belirtilen on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra belirli şartlarla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu düzenlemede önemli olan, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen toplam süre değil, sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra işlemeye başlayan on yıllık uzama süresidir.

Dolayısıyla kiracının 10 yıldır taşınmazda oturuyor olması ile TBK m. 347 kapsamında fesih hakkının doğması aynı şey değildir.

10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, sözleşmenin ilk süresinin sona ermesinden sonra başlar.

Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1 Kasım 2015 ise sözleşmenin ilk kira dönemi 1 Kasım 2016 tarihinde sona erer. Kiracı sözleşmeyi kanuna uygun şekilde sona erdirmediği sürece kira ilişkisi uzayabilir. On yıllık uzama süresi bu ilk sürenin sona ermesinden sonraki dönemler esas alınarak hesaplanır.

Bu süre tamamlandıktan sonra kiraya veren, kanunda belirtilen şartlara uymak kaydıyla sözleşmeyi izleyen uzama yıllarının sonunda sona erdirebilir.

Önemli: Sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama dönemleri ve varsa sözleşme değişiklikleri birlikte incelenmelidir. Somut olayda fesih hakkının hangi tarihte doğduğu bu hesaplamaya göre belirlenir.

10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Etmek İçin 3 Ay Önceden İhtar Gerekir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra gelen uzama yıllarının her birinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Bu nedenle bildirimin yalnızca gönderilmesi değil, kanuni sürenin doğru hesaplanması da önemlidir. Bildirimin ne zaman ve hangi yöntemle yapılacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesinde düzenlenmiştir.

Üç aylık bildirim süresinin kaçırılması, planlanan tarihte sözleşmenin sona erdirilmesini engelleyebilir. Bu durumda sonraki uzama yılı bakımından yeni bir süre hesabı yapılması gerekebilir.

Yargıtay 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7129 K. 2017/17713 T. 14.12.2017 kararında: "...6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Ev Sahibinin Sebep Göstermesi Gerekir mi?

TBK m. 347'deki şartlar gerçekleşmişse kiraya verenin bu fesih yolunda ayrıca ihtiyaç, yeniden inşa veya başka bir tahliye sebebi göstermesi gerekmez.

Bu yönüyle on yıllık uzama süresinin sonunda fesih, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından farklıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya verenin kanunda belirtilen ihtiyacını ortaya koyması gerekirken, TBK m. 347 kapsamındaki fesih hakkı gerekli süre ve bildirim şartlarının yerine getirilmesine dayanır.

Bununla birlikte, yalnızca on yıllık sürenin geçtiğini ileri sürmek yeterli değildir. Süre hesabının ve fesih bildiriminin hukuka uygun olması gerekir.

Kiracı İhtarnameye Rağmen Evden Çıkmazsa Ne Olur?

Kiraya veren usulüne uygun fesih bildiriminde bulunmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa uyuşmazlığın yargı yoluyla çözümlenmesi gerekebilir.

Bu aşamada öncelikle kira sözleşmesinin hangi tarihte sona erdiği, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı ve kiraya verenin fesih hakkının doğup doğmadığı değerlendirilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Kanundaki istisnalar ayrıca dikkate alınmalıdır.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, şartları oluştuğu takdirde tahliye talebiyle dava açılabilir. Dava sürecinde kira sözleşmesi, fesih bildirimi ve tebliğ belgeleri önem taşır.

Kiracının kendiliğinden taşınmazı boşaltmaması, kiraya verene kilitleri değiştirme veya kiracının eşyalarını kendi kararıyla çıkarma hakkı vermez. Tahliye, hukuka uygun yollarla gerçekleştirilmelidir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Belirsiz Süreli Sözleşmeler

TBK m. 347, belirli süreli kira sözleşmelerinin yanı sıra belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin ayrı bir düzenleme de içerir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu nedenle belirli süreli sözleşmeler için düzenlenen on yıllık uzama süresi ile belirsiz süreli sözleşmeler bakımından geçerli kurallar birbirine karıştırılmamalıdır.

Sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi, hangi fesih kuralının uygulanacağını ve sürelerin nasıl hesaplanacağını doğrudan etkiler.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Hangi Belgeler Gereklidir?

Tahliye sürecinde aşağıdaki belgeler önem taşıyabilir:

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,

• Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerini gösteren belgeler,

• Fesih bildirimi veya ihtarname,

• Tebligat ve teslim belgeleri,

• Kira dönemlerinin hesaplanmasına ilişkin kayıtlar,

• Arabuluculuk son tutanağı,

• Uyuşmazlıkla ilgili diğer hukuka uygun deliller.

Belgelerin eksiksiz olması, özellikle fesih bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığının belirlenmesi bakımından önemlidir.

Çankaya 10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Avukatı

On yıllık kiracının tahliyesinde en önemli aşamalardan biri, fesih hakkının hangi tarihte doğduğunun ve bildirimin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğinin doğru hesaplanmasıdır. Sürelerin yanlış belirlenmesi, tahliye sürecinin uzamasına veya hak kaybına yol açabilir.

Çankaya ve Ankara'da kira hukuku uyuşmazlıklarında; kira sözleşmesinin incelenmesi, on yıllık uzama süresinin hesaplanması, fesih bildiriminin hazırlanması ve tahliye sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek alınabilir.

Kira uyuşmazlıkları hakkında daha genel bilgi için Borçlar Hukuku hizmetlerimizi ve diğer kira hukuku yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

10 yıllık kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?

Hayır. Kiracının 10 yıldır aynı taşınmazda oturması tek başına yeterli değildir. TBK m. 347 kapsamında özellikle sözleşmenin ilk süresi, on yıllık uzama süresi ve fesih bildirimi şartları değerlendirilmelidir.

10 yıllık kiracıya kaç ay önceden ihtar gönderilmelidir?

TBK m. 347 kapsamındaki belirli süreli kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresinden sonra gelen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.

Ev sahibi 10 yıllık kiracıyı sebep göstermeden çıkarabilir mi?

Kanundaki on yıllık uzama süresi ve bildirim şartları gerçekleşmişse kiraya veren, bu fesih yolunda ayrıca bir sebep göstermek zorunda değildir.

Kiracı ihtarnameyi alınca evden çıkmak zorunda mıdır?

Fesih bildirimi kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik hukuki işlemdir. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin hukuka uygun tahliye yollarına başvurması gerekebilir.

10 yıllık kiracı tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mudur?

Tahliye talebiyle açılacak davalarda kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır. Ancak başvurulacak hukuki yol ve kanundaki istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

On yıllık kiracının tahliyesinde belirleyici olan yalnızca kiracılık süresinin uzunluğu değildir. Sözleşmenin türü, on yıllık uzama süresinin ne zaman tamamlandığı ve fesih bildiriminin kanuni sürelere uygunluğu birlikte değerlendirilmelidir. Tahliye sürecine başlamadan önce sözleşme ve tarihlerin hukuki açıdan incelenmesi önemlidir.