Ödenmeyen Kira Bedeli Nasıl Tahsil Edilir? Kira Alacağı ve İcra Takibi
Güncelleme tarihi: 1 Eki
Kira sözleşmesinden doğan en önemli uyuşmazlıklardan biri, kiracının kira bedelini zamanında veya eksiksiz olarak ödememesidir. Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için kiraya veren tarafından, somut olayın özelliklerine göre icra takibi veya dava yoluna başvurulabilir.
Kira alacağının tahsili sürecinde kira sözleşmesinin içeriği, ödenmeyen kira dönemleri, ödeme tarihleri ve taraflar arasındaki yazışmalar önem taşır. Kiracının kira bedelini ödememesi aynı zamanda belirli şartların oluşması hâlinde tahliye sürecinin de gündeme gelmesine neden olabilir.
Kira Alacağı Nedir?
Kira alacağı, kiracının kira sözleşmesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu ancak vadesinde ödemediği kira bedellerinden doğan alacaktır.
Kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini talep edebilir.
Kira alacağının belirlenmesinde kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri, ödeme makbuzları, dekontlar ve taraflar arasındaki yazışmalar gibi deliller önem taşıyabilir.
Kiracı Kirasını Ödemezse Ne Yapılabilir?
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
Ödenmeyen kira bedelleri için;
Kira alacağının talep edilmesi,
İcra takibi başlatılması,
Gerekli şartların bulunması hâlinde tahliye sürecinin başlatılması,
Uyuşmazlığın dava yoluyla çözülmesi
gündeme gelebilir.
Özellikle kira borcunun yanı sıra kiralananın tahliyesinin de istenmesi hâlinde izlenecek hukuki yolun doğru belirlenmesi önemlidir.
Ödenmeyen Kira İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla icra takibi başlatabilir.
Kira alacağına ilişkin icra takibinde, takip konusu kira dönemleri ve talep edilen alacak miktarı açık şekilde belirtilmelidir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle belirli şartlarla ilamsız icra yoluyla tahliye de talep edilebilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibine ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
Bu nedenle yalnızca alacağın tahsili mi yoksa kira alacağıyla birlikte tahliyenin de mi talep edildiği, takip aşamasında önem taşır.
Kira Alacağı İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?
Her kira alacağı uyuşmazlığında önceden ayrıca ihtarname gönderilmesi gerektiği söylenemez.
Bununla birlikte, kiracının temerrüde düşürülmesi ve tahliye sürecinin başlatılması bakımından yapılacak ihtarın içeriği ve yöntemi önem taşıyabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen süre en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Bu nedenle kira alacağının tahsili ile birlikte tahliye de düşünülüyorsa, gönderilecek ihtarın hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Borcu Ödenmezse Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kiracının kira bedelini ödememesi, belirli şartların bulunması hâlinde tahliye sebebi oluşturabilir.
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanunda öngörülen şartların oluşması hâlinde tahliye talebinde bulunabilir.
Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibinde, ödeme emrinin kesinleşmesi ve kanunda öngörülen ödeme süresinin geçmesine rağmen kira borcunun ödenmemesi hâlinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmesi mümkündür.
Dolayısıyla kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesi aynı hukuki süreç içinde veya farklı yollarla gündeme gelebilir.
Kira Alacağı İçin İcra Takibinde Kiracı Ne Kadar Sürede İtiraz Edebilir?
Kira alacağı nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibinde kiracıya ödeme emri gönderilir.
Kiracının ödeme emrine itiraz süresi ve kira borcunu ödemesi için tanınan süre birbirinden farklı hukuki sonuçlara sahiptir.
Özellikle ilamsız tahliye takibinde, ödeme emrine itiraz edilip edilmemesi ve ödeme süresi içerisinde kira borcunun ödenip ödenmemesi tahliye süreci açısından önem taşır. Uygulanacak süreler ve itirazın sonuçları takip türüne ve kira ilişkisinin niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Bu nedenle icra ödeme emrinin tebliğinden sonra sürenin geçirilmemesi önemlidir.
Ödenmeyen Kira Bedelleri İçin Dava Açılabilir Mi?
Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için gerekli şartların bulunması hâlinde dava yoluna da başvurulabilir.
Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığının değerlendirilmesi gerekir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması genel olarak dava şartı hâline getirilmiştir.
Bununla birlikte, İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel düzenlemeler bakımından farklılıklar bulunmaktadır. Bu nedenle icra takibi ile dava yolunun birbirinden ayrılması gerekir.
Kira Alacağı Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava yoluyla çözümlenmesi istenen uyuşmazlıklarda, kanunun kapsamına giren hâllerde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Adalet Bakanlığı tarafından da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulamasının 1 Eylül 2023 itibarıyla başladığı belirtilmektedir.
Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması hâlinde kira alacağı konusunda uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise gerekli şartların bulunması durumunda dava yoluna başvurulabilir.
Kira Alacağı İçin Hangi Deliller Kullanılabilir?
Kira alacağının ispatında somut olayın özelliklerine göre çeşitli deliller kullanılabilir.
Özellikle;
Kira sözleşmesi,
Banka dekontları,
Hesap hareketleri,
Ödeme makbuzları,
Taraflar arasındaki mesajlaşmalar,
E-posta yazışmaları,
İhtarname ve tebligatlar,
İcra dosyası belgeleri
kira ilişkisinin ve ödeme durumunun ortaya konulmasında önem taşıyabilir.
Özellikle banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama kısmının ve ödeme tarihinin incelenmesi, hangi kira dönemine ilişkin ödeme yapıldığının belirlenmesi açısından önemlidir.
Kira Alacağında Faiz Talep Edilebilir Mi?
Ödenmeyen kira bedelinin tahsili sırasında, somut olayın koşullarına ve temerrüdün oluşup oluşmadığına göre faiz talebi gündeme gelebilir.
Faizin başlangıç tarihi ve uygulanacak faiz oranı; kira sözleşmesinin hükümleri, ödeme tarihi ve kiracının temerrüde düşüp düşmediği gibi hususlar dikkate alınarak belirlenmelidir.
Bu nedenle kira alacağı hesaplanırken yalnızca ana kira borcunun değil, varsa faiz ve diğer yasal alacak kalemlerinin de ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Kira Alacağında Zamanaşımı
Kira alacakları bakımından zamanaşımı konusu da önemlidir.
Ödenmeyen kira bedellerinin hangi tarihlerden kaynaklandığı belirlenmeli ve her bir alacak kalemi bakımından zamanaşımı süresi ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle uzun süredir ödenmeyen kira bedellerinin bulunduğu durumlarda, dava veya icra takibine başlanmadan önce kira alacağının dönemleri ve zamanaşımı bakımından hukuki inceleme yapılması önem taşır.
Çankaya Kira Alacağı ve İcra Takibi Avukatı
Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili, yalnızca icra takibi başlatılmasından ibaret değildir.
Kira sözleşmesinin incelenmesi, kira borcunun doğru şekilde hesaplanması, ödeme kayıtlarının değerlendirilmesi, gerekli hukuki bildirimlerin yapılması ve alacağın tahsili için uygun hukuki yolun belirlenmesi sürecin önemli aşamalarındandır.
Av. Şerefnur Öksüzler, Ankara ve özellikle Çankaya'da kira ilişkilerinden kaynaklanan alacak, tahliye ve diğer uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.
Kira hukuku hakkında genel bilgi için Kira Hukuku başlıklı yazımızı, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine ilişkin bilgi için ise Kira Tespit Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ödenmeyen Kira Bedeli Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira bedelini ödemezse ne yapılabilir?
Kiraya veren, somut olayın koşullarına göre ödenmeyen kira bedelinin tahsili için icra takibi başlatabilir veya gerekli şartların bulunması hâlinde dava yoluna başvurabilir. Kira borcunun ödenmemesi belirli şartlarla tahliye sürecini de gündeme getirebilir.
Ödenmeyen kira için icra takibi yapılabilir mi?
Evet. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi yapılabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle belirli şartlarla ilamsız icra yoluyla tahliye de talep edilebilir.
Kiracı kira borcunu ödemezse tahliye edilir mi?
Kira bedelinin ödenmemesi, kanunda öngörülen şartların oluşması hâlinde tahliye sebebi olabilir. Ancak tahliye için izlenecek yol, kira sözleşmesinin ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Kira alacağı için dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava yoluyla çözümlenmesi istenen uyuşmazlıklarda, kanunun kapsamına giren hâllerde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Kira alacağı için ihtarname göndermek gerekir mi?
Her durumda önceden ihtarname gönderilmesi gerektiği söylenemez. Ancak temerrüt ve tahliye bakımından ihtarın hukuki sonuçları bulunabileceğinden, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılmalıdır.
Kira alacağı için hangi belgeler gereklidir?
Kira sözleşmesi, banka dekontları, ödeme kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar, ihtarnameler ve diğer ilgili belgeler kira alacağının belirlenmesi ve ispatında kullanılabilir.
Yorumlar