Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Davası ve Tahliye Sebepleri
Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisi her zaman sorunsuz şekilde devam etmeyebilir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin konut veya işyerine ihtiyaç duyması, tahliye taahhütnamesinin bulunması ya da kanunda belirtilen diğer şartların gerçekleşmesi halinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Ancak kiraya verenin yalnızca taşınmazın sahibi olması, tek başına kiracıyı istediği zaman tahliye edebileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
Bu nedenle tahliye sürecinin hangi sebebe dayanacağı, gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığı ve dava açma sürelerinin doğru şekilde takip edilmesi önemlidir.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin kanunda öngörülen bir sebebe dayanılarak sona erdirilmesi ve kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılmasının talep edildiği davadır.
Tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle kanunda düzenlenen bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kira sözleşmesinin süresinin dolduğunu ileri sürerek her durumda tahliye talep edemez. Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verene tanınan tahliye sebeplerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesi farklı hukuki sebeplere dayanabilir. En sık karşılaşılan tahliye sebepleri şunlardır:
Kiracının kira bedelini ödememesi,
Kiracının aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması,
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması,
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması,
Taşınmazın yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle kullanılacak olması,
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması,
On yıllık uzama süresinin sonunda kanundaki şartlara uygun olarak sözleşmenin sona erdirilmesi.
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri bulunmaktadır.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa, belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye için ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve hukuken korunabilir nitelikte olması gerekir.
Dava, kira sözleşmesinin türüne ve sona erme tarihine göre kanunda belirtilen süreler içerisinde açılmalıdır. TBK m. 350 kapsamında dava açma süresinin geçirilmemesi önemlidir.
Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk da önem taşımaktadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
Taşınmazı sonradan satın alan kişi de kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde TBK m. 351 kapsamında tahliye talep edebilir.
Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve kanunda öngörülen sürelere uyması gerekir. Ayrıca yeni malik, belirli şartlarda kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde tahliye sonucunu doğurabilir.
Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
Örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye yoluna başvurulması mümkün olabilir. Bu süreçte ödeme emri, ödeme süresi, kiracının itirazı ve kira borcunun ödenip ödenmediği gibi hususlar önem taşır.
Özellikle kira alacağı ile tahliye talebinin birlikte yürütüldüğü durumlarda sürecin doğru şekilde planlanması gerekir.
Not: İlamsız icra yoluyla tahliye bakımından kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kuralının önemli bir istisnası bulunmaktadır. 6325 sayılı Kanun, İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakmaktadır.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olması da tahliye nedeni olabilir.
TBK m. 352/2 uyarınca gerekli şartların oluşması halinde kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Burada ihtarların gerçekten haklı olup olmadığı büyük önem taşır. Kira bedelinin henüz muaccel olmadığı bir tarihte yapılan talep veya geçerli olmayan bir ihtar, tahliye bakımından aynı sonucu doğurmayabilir.
Yargıtay uygulamasında da iki haklı ihtarın oluşup oluşmadığı değerlendirilirken kira sözleşmesindeki ödeme zamanı ve ihtara konu kira bedelinin gerçekten vadesinin gelip gelmediği dikkate alınmaktadır.
4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, kanundaki şartların bulunması koşuluyla tahliye talep edilebilir.
TBK m. 352/1 kapsamında kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve tahliye süreci hakkında daha ayrıntılı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Kiracının Başka Bir Konutunun Bulunması
TBK m. 352/3 kapsamında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması da belirli şartlarla tahliye sebebi olabilir.
Ancak kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmemesi gerekir.
Bu nedenle her olayda taşınmazın bulunduğu yer, diğer konutun niteliği ve kiraya verenin bu durumu ne zaman öğrendiği ayrıca değerlendirilmelidir.
6. On Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kira sözleşmesini yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sona erdirmesi kural olarak mümkün değildir.
Ancak TBK m. 347'de düzenlenen on yıllık uzama süresinin sonunda, kanundaki bildirim süresine uyulması koşuluyla kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda olmadan kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, belirli süreli olup olmadığı ve uzama süreleri tahliye değerlendirmesinde önem taşır.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin gerekip gerekmediği ve başvurunun hangi tarihte yapılması gerektiği ayrıca değerlendirilmelidir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava açma süresi ile arabuluculuk başvurusunun zamanlaması önemlidir. Yargıtay'ın 2025 tarihli kararlarında da ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğduğu dönemde yapılması gerektiği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda her dosya için kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Davanın süresi;
Tahliye sebebine,
Tarafların iddia ve savunmalarına,
Sunulan delillere,
Tebligat süreçlerine,
Bilirkişi incelemesine ihtiyaç olup olmadığına,
Mahkemenin iş yüküne,
İstinaf veya temyiz yoluna başvurulup başvurulmadığına
göre değişebilir.
Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca dava açılması değil, doğru tahliye sebebinin belirlenmesi ve kanuni sürelerin kaçırılmaması da önemlidir.
Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Tahliye davasında kullanılabilecek deliller, ileri sürülen tahliye sebebine göre değişir.
Dosyanın niteliğine göre;
Kira sözleşmesi,
Tahliye taahhütnamesi,
İhtarname ve tebligat belgeleri,
Banka ödeme kayıtları,
Kira bedeline ilişkin dekontlar,
İcra takip dosyaları,
Arabuluculuk son tutanağı,
Tapu kayıtları,
İhtiyacı gösteren belgeler,
Tanık beyanları ve diğer hukuka uygun deliller
değerlendirilebilir.
Özellikle tahliye davalarında belgelerin tarihleri ve tebliğ tarihleri önemli olduğundan, sürecin başından itibaren belgelerin düzenli şekilde saklanması gerekir.
Tahliye Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Tahliye sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, haklı bir sebep bulunduğu düşünülmesine rağmen kanundaki sürelere veya usule uyulmamasıdır.
Bu nedenle dava açılmadan önce:
Kira sözleşmesi incelenmeli,
Tahliye sebebi belirlenmeli,
Gerekli ihtar veya bildirimler kontrol edilmeli,
Dava açma süresi hesaplanmalı,
Arabuluculuk dava şartının bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir,
Tahliye sebebini ispatlayacak belgeler hazırlanmalıdır.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve tahliye taahhütnamesi gibi sebeplerde kanuni sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabilir.
Çankaya Tahliye Avukatı
Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda tahliye sürecinin hangi hukuki sebebe dayanacağının doğru belirlenmesi önemlidir.
Çankaya tahliye davası avukatı olarak; tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yeni malik nedeniyle tahliye ve diğer kira uyuşmazlıklarında hukuki sürecin değerlendirilmesi ve yürütülmesi konusunda hukuki destek sağlanmaktadır.
Kira uyuşmazlıkları hakkında daha genel bilgi için Borçlar Hukuku hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Tahliye sebebine göre dava açılması, icra yoluna başvurulması veya öncesinde gerekli bildirimlerin yapılması gerekebilir.
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yalnızca taşınmazın sahibi olması, kiracıyı istediği zaman tahliye edebilmesi için yeterli değildir. Kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye bakımından ise özel düzenleme bulunmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi varsa dava açmak gerekir mi?
Tahliye taahhütnamesinin şartlarına ve kiracının taahhüt ettiği tarihe göre icra yoluna başvurulabilir veya dava açılabilir. Bu konuda TBK m. 352/1'de özel düzenleme bulunmaktadır.
İki haklı ihtar ile kiracı tahliye edilebilir mi?
Kanunda aranan şartların gerçekleşmesi halinde evet. Ancak ihtarların haklı olması ve tahliye davasının kanunda öngörülen süre içerisinde açılması gerekir.
Yorumlar